Ingatlan.com
2020. júniusában az önkormányzatok lehetőséget kaptak egyes szálláshelytípusokban kiadható napok éves maximális számának meghatározására. A szállodákat és közösségi szálláshelyeket, vagyis a hosteleket ez nem érinti, csak az egyéb-és magánszálláshelyeket, azaz a köznyelv szerinti apartmanokat. A jogszabály változtatásának szükségességét ezen szálláshelyek lakhatásra gyakorolt hatásával indokolták. A döntést olyan információkra alapozták, amelyek hitelessége a jogszabály megalkotása után megkérdőjeleződött. Ezen megállapítások valóságtartalmát kísérlem meg ellenőrizni.
Ingatlan.com médiakampányai (2017-2019. között) :
“ Mivel az Airbnb-n megjelenő kínálat a hosszú távú bérleti lehetőségek piacáról vont ki lakásokat, ezért ez az árprémium jelentősen megnőtt. ... ez az V. kerületben átlagosan kb. 20 ezer, a VI. és VII. kerületben pedig 10-10 ezer forinttal növelte a havi bérleti díjakat. ”
GKI, A budapesti lakáspiac helyzete (2019) :
“Az egész évben (legalább 181 napon) kiadott Airbnb-n jegyzett lakások aránya Budapesten elhanyagolható (≈0,3%). ... Az Airbnb-nek ezáltal nincs mérhető hatása a lakásárakra és az albérleti díjakra. Ezáltal a restriktív szabályozása nem segít a lakhatási válság megelőzésében, visszafordításában. Továbbá sok szükséges felújítást ellehetetlenítene, mert az Airbnb lakáskiadók jelentős hányada a befolyt extra jövedelmet lakása felújítására fordítja ”
Az ingatlan.com álláspontja vált meghatározóvá a közvéleményben. Rendszeresen ismétlődő sajtóközleményeik ismételték a megállapításaikat, amiket a média nagy része leközölt.
2020-ban a budapesti turizmus többszörös hátrányba került: egyrészt a covid miatt kilátástalan volt a szektor jövője, másrészt a vidéki turizmus előnyét fokozta az előre tervezett, sokszázmilliárd forintos uniós támogatás. Ekkor a szállodaszövetség javaslatát követően a kormány napirendre vette az apartman-ágazat budapesti korlátozásának kérdését lakhatási válság okozására való hivatkozással, amiben partnerre talált a városházában is.
Nem segíti az ügyben a tisztánlátást, hogy egyik forrás sem tekinthető függetlennek. A GKI kiadványának megjelenését az Airbnb támogatta, és állítását mindössze az ingatlanpiac mennyiségi megoszlásaira alapozza. Ezek mellett az állítás bérleti piacra vonatkozó része - ismereteim szerint - ma is helytálló. Ahogy az alábbiakban is kiderül, nem állnak rendelkezésre olyan adatok amik a rövid távú lakáskiadás lakbéreket növelő hatását igazolnák. Az ezt alátámasztani igyekvő piaci állítások egytől egyig megalapozatlanok.
Az ingatlan.com állítása ellenőrizhető az adataikból táplálkozó KSH-ingatlan.com-lakbérindex alapján. Ezekből az derül ki, hogy a megállapítás egyértelműen téves. A lakbérindex szerint 2015 óta folyamatosan csökkent a pesti belső kerületek árprémiuma, és Budapest árprémiumáról is ugyanez mondható el az országos lakbérekhez képest. Ezalatt az idő alatt a rövid távú piac a négyszeresére nőtt. Már az egyik cikkhez csatolt statisztika is ellentmond a megállapításnak: az mutatja, hogy 2014-től kezdve csökkent a belső kerületek árprémiuma, éppen ellentétes hatást mutatva a megállapítottal szemben.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a közelmúltban, az airbnb-sek budapesti Facebook csoportjában így indokolta ezt az ellentmondást:
“Az árpremium különbsége azért csökkent, mert a bérlők a belvárosból kiszorultak a magas bérleti díjak miatt, így a közbenső és külső kerületek arányaiban jobban drágultak. de az sosem volt kérdés, hogy mindig a belváros volt a legdrágább, csak a fizetőképes kereslet már nem tudta tartani vele a lépést.”
Egy új teória sejlik fel: a 2010-2015. között megjelent 1800 airbnb-s lakás úgy felnyomta a lakbéreket, hogy - a közben bejegyzett 8400 lakás ellenére - a piac azóta korrigál. A korábbi, növekvő árprémiumról szóló nyilatkozatával való ellentmondást nem kívánta indokolni.
Lakáspiaci jelentés-Ingatlan.com
2020-ban a szállodaszövetség korlátozási javaslata és az ominózus törvénykezés között jelent meg az MNB júniusi Lakáspiaci jelentése . Az ebben szereplő állítás vált a betiltást sürgetők másik gyakori hivatkozási alapjává az ingatlan.com-os megállapítás mellett:
" ... több, főként a rövid távú turisztikai célú lakáskiadásokkal érintett belső kerületekben a 15‒20 százalékot is elérte az albérletárak mérséklődése. "
A jelentésben szereplő grafikon alapján 6 ilyen kerület volt, amiből maximum 3 tekinthető rövid távú lakáskiadással érintett, belső kerületnek, ha a 2 százaléknyi ilyen lakással rendelkező I. kerületet is belevesszük. Az Airbnb-nek eltúlzott lakhatási jelentőséget tulajdonító, hamis állításhoz érdekes körülményt szolgáltat, hogy az alátámasztásként csatolt grafikon az egyetlen, aminél az ingatlan.com volt forrásként megjelölve . Majd pár hétre rá Balogh László, a cég vezető gazdasági szakértője hasonló indoklással igyekezett a korlátozás ígért hatásait alátámasztani.
Mérce-Partizán
2020. júliusában a kerületi polgármesterek nem hoztak elsietett döntést. A kezükben lévő korlátozási lehetőség és a főpolgármester korlátozást támogató véleménye életre hívta a lakhatásért küzdő szervezetek kampányát, a Stop-Airbnb -t. A társadalom érdekében tevékenykedni igyekvő aktivisták az Airbnb-t övező téves állításokat megyőződöttségüké téve kereszteshadjáratot indítottak az ágazat ellen. Az aktivisták az apartmanos érdekvédelem nézeteikkel ellentétes információit gondolva megtévesztésnek maguk is hasonló eszközökhöz nyúltak, és a tévhiteket tovább fűzve, illetve újakat konstruálva igyekeztek a lakásukat rövid távon kiadók megítélését rontani. Ilyen például Kovács Vera aktivista Mércén megjelentetett cikke , amiben olyanokat állít például, hogy: “ A rövidtávú szálláshelyek többségét nem magánszemélyek, hanem cégek, és jellemzően külföldi befektetők cégei üzemeltetik. ”
Az Airbnb és a bérleti díjak kapcsolatát tisztázó tanulmányom és a nézeteik közötti ellentmondást Büttl Ferenc, közgazdász próbálta feloldani a Mércén megjelentetett véleménycikkében . A kritika egy statisztikai együtthatónak kiragadott jellemzését állította be a tanulmány következtetésének. Majd olyan lakáspiaci adatok hiányára hivatkozva állította be rossznak a módszertant, amik köztudottan nem állnak rendelkezésre. Az egyik ilyen jellemző, az ‘üres lakások számának éves változása’ tekintetében a tanulmány is jelezte, hogy azok csak népszámlálás illetve mikrocenzus alkalmával kerülnek felmérésre. A szerző a nézetei alátámasztására a Lakáspiaci jelentés hamis állítását használta, ami arra utal, hogy a megtévesztő kritika készítésében szintén a félrevezetettség motiválta.
Erre a kritikára hivatkozva Gulyás Márton, a Partizán riportere tényként tálalta a 90 ezres nézettségnél járó riportfilmjében , hogy az apartmanos érdekvédők "durva módszertani hibáktól és csúsztatásoktól sem megriadva " vonták le a következtetéseiket. Ezután a GKI megállapítását állította be úgy, mintha azt az érdekvédelem tette volna.
Ingatlan.com-Rentingo
2021. nyarán a legnagyobb, ingatlanosokat tömörítő Facebook csoportban, a Kalmár Kantinban szembesítettem az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjét, Balogh Lászlót a megállapításaik cáfolataival. Az első ilyen alkalom másnapján megjelentek az ingatlan.com új cikkei , amelyek azt sugallták, hogy az Airbnb a budapesti bérleti piacot leginkább befolyásoló tényező. Pár nappal később azonban ez megszakadt, és melegváltásban kezdődött a Rentingo, egészen hasonló kampánya . A szintén ingatlanokat hirdető cég állítását az idézett cikkben szereplő statisztika cáfolja, illetve a KSH-ingatlan.com-lakbérindex is. A Rentingo és az ingatlan.com adatai alapján bőven május előtt elkezdődött a bérleti díjak emelkedése, miközben az airbnb-s lakások csak a korlátozások feloldása után, májusban kezdtek visszatérni a piacra.
A Rentingo friss médiakampánya az újabb ilyen állítással:
“ Ám a nyár utolsó hónapjában a kínálat is megemelkedett, így az árak megtorpantak. Ez az elemzés szerint annak következménye lehet, hogy az Airbnb-piacra nem minden tulajdonos tudott vagy akart visszatérni, ők továbbra is a hosszú távon kiadó lakások kínálatát erősítik. ”