Az Airbnb és a budapesti turizmus

2007-ben, San Franciscóban sejthető volt, hogy egy konferencia miatt tele lesznek a szállodák. Két diák úgy próbált meg a lakbér fedezéséhez extra bevételhez jutni, hogy a lakásukban kiadtak 3 db felfújható matracot, darabonként 80 dollárért. Ehhez létrehoztak egy weboldalt, az airbedandbreakfast.com-ot, amit később airbnb.com-ra rövidítettek és olyan utazási oldallá tettek, ami a lakáskiadókat köti össze az ilyen szálláshelyet keresőkkel. Mára az oldalon több mint 4 millió házigazda 5.6 millió hirdetése található meg a világ 100 ezer városából.

Az “Airbnb” megnevezés Budapest tekintetében az összes, rövid távon kiadott lakást jelenti a köznyelvben. Az Airbnb platform viszont csak a piac körülbelül kétharmadát fedi le. A maradék egyharmadon a hagyományosan szállodákra specializálódott Booking.com, illetve a magyar közönséget célzó szállás.hu mellett több másik oldal osztozik.

Budapesten 2019 augusztusában érte el az ágazat a csúcspontját. Az Airdna piacmonitorozó oldal szerint az Airbnb-n hirdetett lakások közül 11 ezerbe érkezett foglalás, és további körülbelül 3 ezer olyan apartman volt a piacon, amit csak egyéb oldalakon (Booking.com, szállás.hu stb.) hirdettek, azaz összesen 14 ezer lakás lehetett. Az önkormányzatok nyilvántartásaiban eközben majdnem 10 ezer ilyen szálláshely volt hivatalosan bejegyezve.

Az Airbnb-t gyakran keverik össze a közösségi szálláshely  típusú egységekkel. Ezek a köznyelv szerinti hostelek , amikre eltérő szabályok vonatkoznak. Ágyakat adnak ki hálótermekben, amikben recepcióval és nemenként elkülönített mosdókkal várják az általában nagy csoportban érkező vendégeiket.

Szálláshelytípus szerint a magán-és egyéb szálláshelyeket  szokás rövid távon kiadott lakásnak, azaz Airbnb-nek nevezni. A megnevezés itt sem pontos, ugyanis egyéb szálláshely  nem csak lakásban alakítható ki, és más típusok esetében is lehetséges lakáscélú ingatlanban való kialakítás.

Ahogy csökkent a városok és országok közötti utazás költsége úgy nőtt az utazók száma és igénye a szállodáknál megfizethetőbb szálláshelyekre. Az árelőnyt a magánszemélyekre vonatkozó átalányadó mellett az egyszemélyes üzemeltetés miatti költségmegtakarítások segítik. Ezen kívül itt a szállásdíj nem tartalmazza a szállodák esetében kötelező szolgáltatások, például a reggeli árát.

A kínálatot a 2-4 férőhelyes apartmanok dominálják, a rövid távon kiadott lakások 72%-át adva. A spektrumon mindenféle lakás megtalálható a hátizsákos utazók kereste szobáktól, a család-és állatbarát lakásokon át olyan luxuslakásokig, amik minőségükben a legjobb szállodákkal is versenyképesek. Ezek megfizethetőbb ára, autentikussága, a házigazdával való közvetlen kapcsolat, valamint a testreszabottabb szolgáltatások miatt kialakult a turistáknak egy olyan rétege, akik kifejezetten ilyen szállást keresnek Az Airbnb felmérése szerint a közönségük 60%-a választana másik úti célt, ha Budapesten csak szállodában tudna megszállni.

A legnagyobb mértékű bővülés 2016-2017-ben következett be. Mindössze másfél év alatt a teljes budapesti idegenforgalmi kapacitás a harmadával nőtt, elérve a 100 ezer főt. Valamint a hostelek és airbnb-s lakások megelőzték a szállodákat férőhelyek tekintetében . Ennek ellenére az adatok alapján a szállodaipar bővülésének üteme töretlen maradt.

A vendégéjszakák száma is lineáris növekedést mutat a szállodáknál, míg a rövid távú lakásokról nem rendelkezik a KSH ilyen adattal, és azok a hostelek esetében is erősen hiányosak.

Az Airdna.co piacmonitorozó cég adatai segítségével lehet talán a legjobb közelítést adni a rövid távon kiadott lakásokban eltöltött vendégéjszakák számára. Csak azokat a lakásokat monitorozzák, amiket az Airbnb oldalán is hirdetnek. Azaz azokról nincsen adat, amelyeket például csak a Booking.com-on hirdetik vagy egyéb csatornán értékesítenek. Ezek arányát 15%-ra becsülve arra lehet következtetni, hogy 2019-ben Budapesten eltöltött mintegy 17 millió vendégéjszakából 6.2 milliót töltöttek el rövid távon kiadott lakásokban .

A Covid19 járvány az összes szegmens forgalmát drasztikusan csökkentette. A járvány kitörése után utazók többsége rövid távon kiadott lakásokban keresett szállást. Az Airbnb-szegmens rugalmasságát mutatja, hogy a vírus alatt (2021. szeptemberig) 10.5%-al csökkent a szegmes férőhelyeinek száma míg a szállodai kapacitás 5.1%-al bővült. Emelett a bejegyzett rövid távú lakások többsége nem működött aktívan.

A rendelkezésre álló adatok alapján 1.6 millió forintra lehet becsülni egy átlagos apartman vendégei által havonta elköltött összeget . Ennél magasabb, havi körülbelül 2 millió forintos költésre enged következtetni az Airbnb adatközlése, miszerint 2019-ben 150 milliárd forintot költöttek el Budapesten a rajta keresztül érkező vendégek.

Az MTÜ 2018-as évről szóló jelentése ezt írja:

“ A KSH szatellit számla adatai szerint a turizmus gazdasághoz való közvetlen hozzájárulása a GDP 6,8%-a, a közvetett hatásokat is magába foglaló hozzájárulás pedig a GDP 10,7%-a. A turisztikai ágazatokban betöltött állások száma 428 ezer fő, a munkahelyek 10,0%-át a turizmus generálta közvetlenül, a közvetlen és közvetett hatásokat összesítve pedig a nemzetgazdasági foglalkoztatottság 13,2%-át adja a turizmus. … a 2018-as év pedig minden idők legjobb turisztikai éve volt. Az év során a kereskedelmi szálláshelyet igénybe vevő vendégek száma 12,5 millió fő, az általuk eltöltött vendégéjszakák száma 30,9 millió éjszaka volt .”

Azaz a 2019-es vendégéjszakák arányosítása alapján az a következtetés vonható le, hogy az ágazatnak a gazdasághoz való hozzájárulása hozzávetőlegesen a GDP 2.1%-a országos viszonylatban.

2019-ben a rövid távú lakáskiadás gazdasághoz való, közvetett hatásokat is magába foglaló hozzájárulása a budapesti GDP ~5%-a volt. Valamint a turisztikai ágazatokban több tízezer munkahelyet generált.

Az Airbnb és a lakhatás - mítoszok nyomában

Ingatlan.com

A legélesebb vita a rövid távon kiadott lakások körül a lakhatás ügyében bontakozott ki. Az ügyben egymásnak ellentmondó megállapítások születtek:

Ingatlan.com, médiakampányok (2017-2019. között) :

“ Mivel az Airbnb-n megjelenő kínálat a hosszú távú bérleti lehetőségek piacáról vont ki lakásokat, ezért ez az árprémium jelentősen megnőtt. ... ez az V. kerületben átlagosan kb. 20 ezer, a VI. és VII.  kerületben pedig 10-10 ezer forinttal növelte a havi bérleti díjakat. ”

GKI, A budapesti lakáspiac helyzete (2019) :

“Az egész évben (legalább 181 napon) kiadott Airbnb-n jegyzett lakások aránya Budapesten elhanyagolható (≈0,3%). ... Az Airbnb-nek ezáltal nincs mérhető hatása a lakásárakra és az albérleti díjakra.
Ezáltal a restriktív szabályozása nem segít a lakhatási válság megelőzésében, visszafordításában. Továbbá sok szükséges felújítást ellehetetlenítene, mert az Airbnb lakáskiadók jelentős hányada a befolyt extra jövedelmet lakása felújítására fordítja ”

Az ingatlan.com médiakampányai nyomán a közvéleményben az ő megállapításuk vált dominánssá. Így amikor a szállodaszövetség javaslatát követően napirendre vették az ágazat korlátozásának kérdését, akkor a kormány és a budapesti főpolgármester is a lakhatási válság vélt okozása miatt támogatta a szigorítást .

Nem segíti az ügyben a tisztánlátást, hogy egyik forrás sem tekinthető függetlennek. A GKI kiadványának megjelenését az Airbnb támogatta, és állítását mindössze az ingatlanpiac mennyiségi megoszlásaira alapozza. Ezek mellett az állítás bérleti piacra vonatkozó része - ismereteim szerint - ma is helytálló. Ahogy az alábbiakban is kiderül, nem állnak rendelkezésre olyan adatok amik a rövid távú lakáskiadás lakbéreket növelő hatását igazolnák. Az ezt alátámasztani igyekvő piaci állítások egytől egyig megalapozatlanok.

 

Az ingatlan.com állítása ellenőrizhető az adataikból táplálkozó KSH-ingatlan.com-lakbérindex  alapján. Ezekből az derül ki, hogy a megállapítás egyértelműen hamis . A lakbérindex szerint 2015 óta folyamatosan csökkent a pesti belső kerületek árprémiuma, és Budapest árprémiumáról is ugyanez mondható el az országos lakbérekhez képest. Ezalatt az idő alatt a rövid távú piac a négyszeresére nőtt. Már az egyik cikkhez  csatolt statisztika is ellentmond a megállapításnak. Azt mutatja, hogy 2014-től kezdve csökkent a belső kerületek árprémiuma, pont ellenkező hatást mutatva a megállapítotthoz képest.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a közelmúltban, az airbnb-sek budapesti Facebook csoportjában így indokolta ezt az ellentmondást:  

“Az árpremium különbsége azért csökkent, mert a bérlők a belvárosból kiszorultak a magas bérleti díjak miatt, így a közbenső és külső kerületek arányaiban jobban drágultak. de az sosem volt kérdés, hogy mindig a belváros volt a legdrágább, csak a fizetőképes kereslet már nem tudta tartani vele a lépést.”  

Az az új teória sejlik fel, hogy a 2010-2015. között megjelent 1800 airbnb-s lakás úgy felnyomta a lakbéreket, hogy - a közben bejegyzett 8400 lakás ellenére - a piac azóta korrigál. A korábbi, növekvő árprémiumról szóló nyilatkozatával való ellentmondást nem kívánta indokolni.

Ha nem az Airbnb, akkor mi lehet hatással a bérleti díjakra?

Az a kérdés is megválaszolatlan maradt, hogy védhetőnek tartja-e a módszertanjukat, ami alapján az árprémiumot egyetlen hatásnak tulajdonítja, és hogy nem gondolja-e, hogy a népesség, a munkahelyek és általában egy környék népszerűségének változása erősebb hatással van a lakbérekre? A kérdés jogos, ugyanis könnyen találni olyan lakáspiaci jellemzőt ami ténylegesen összefüggést mutat a lakbérekkel. Az elmúlt 6 év adatai alapján ilyen például a népesség és a lakástranzakciók számának változása is. Sajnos úgy tűnik, hogy az Airbnb hatásához hasonlóan ezek független kutatásához sem fűződnek érdekek, így ezekről sem áll rendelkezésre elegendő objektív kutatási eredmény.

Lakáspiaci jelentés-Ingatlan.com

2020-ban a szállodaszövetség korlátozási javaslata és az ominózus törvénykezés között jelent meg az MNB júniusi Lakáspiaci jelentése . Az ebben szereplő állítás vált a betiltást sürgetők másik gyakori hivatkozási alapjává az ingatlan.com-os megállapítás mellett:

" ... több, főként a rövid távú turisztikai célú lakáskiadásokkal érintett belső kerületekben a 15‒20 százalékot is elérte az albérletárak mérséklődése. "

A jelentésben szereplő grafikon alapján 6 ilyen kerület volt, amiből maximum 3 tekinthető rövid távú lakáskiadással érintett, belső kerületnek, ha a 2 százaléknyi ilyen lakással rendelkező I. kerületet is belevesszük. Az Airbnb-nek eltúlzott lakhatási jelentőséget tulajdonító, hamis állításhoz érdekes körülményt szolgáltat, hogy az alátámasztásként csatolt grafikon az egyetlen, aminél az ingatlan.com volt forrásként megjelölve . Majd pár hétre rá Balogh László, a cég vezető gazdasági szakértője hasonló indoklással igyekezett a korlátozás ígért hatásait alátámasztani.

Mérce-Partizán

2020. júliusában a kerületi polgármesterek nem hoztak elsietett döntést. A kezükben lévő korlátozási lehetőség és a főpolgármester korlátozást támogató véleménye életre hívta a lakhatásért küzdő szervezetek kampányát, a Stop-Airbnb -t. A társadalom érdekében tevékenykedni igyekvő aktivisták az Airbnb-t övező téves állításokat megyőződöttségüké téve kereszteshadjáratba kezdtek az ágazat ellen. Az aktivisták az apartmanos érdekvédelem nézeteikkel ellentétes információit gondolva megtévesztésnek maguk is hasonló eszközökhöz nyúltak, és a tévhiteket tovább fűzve, illetve újakat konstruálva igyekeztek a lakásukat rövid távon kiadók megítélését rontani. Ilyen például Kovács Vera aktivista Mércén megjelentetett cikke , amiben olyanokat állít például, hogy: “ A rövidtávú szálláshelyek többségét nem magánszemélyek, hanem cégek, és jellemzően külföldi befektetők cégei üzemeltetik. ”

Az Airbnb és a bérleti díjak kapcsolatát tisztázó tanulmányom és a nézeteik közötti ellentmondást Büttl Ferenc, közgazdász próbálta feloldani a Mércén megjelentetett véleménycikkében . A kritika egy statisztikai együtthatónak kiragadott jellemzését állította be a tanulmány következtetésének. Majd olyan lakáspiaci adatok hiányára hivatkozva állította be rossznak a módszertant, amik köztudottan nem állnak rendelkezésre. Az egyik ilyen jellemző, az ‘üres lakások számának éves változása’ tekintetében a tanulmány is jelezte, hogy azok csak népszámlálás illetve mikrocenzus alkalmával kerülnek felmérésre. A szerző a nézetei alátámasztására a Lakáspiaci jelentés hamis állítását használta, ami arra utal, hogy a megtévesztő kritika készítésében szintén a félrevezetettség motiválta.

Erre a kritikára hivatkozva Gulyás Márton, a Partizán riportere tényként tálalta a 90 ezres nézettségnél járó riportfilmjében , hogy az apartmanos érdekvédők "durva módszertani hibáktól és csúsztatásoktól sem megriadva " vonták le a következtetéseiket. Ezután a GKI megállapítását állította be úgy, hogy azt az érdekvédelem tette.

Ingatlan.com-Rentingo

2021. nyarán a legnagyobb, ingatlanosokat tömörítő Facebook csoportban, a Kalmár Kantinban szembesítettem az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjét, Balogh Lászlót a megállapításaik cáfolataival. Az első ilyen alkalom másnapján kezdődött az ingatlan.com új cikkei , melyek azt sugallják, hogy az Airbnb a budapesti bérleti piacot leginkább befolyásoló tényező. Pár nappal később azonban ez megszakadt, és melegváltásban kezdődött a Rentingo, egészen hasonló kampánya . A szintén ingatlanokat hirdető cég állítását az idézett cikkben szereplő statisztika cáfolja, illetve a KSH-ingatlan.com-lakbérindex is. A Rentingo és az ingatlan.com adatai alapján bőven május előtt elkezdődött a bérleti díjak emelkedése, miközben az airbnb-s lakások csak a korlátozások feloldása után, májusban kezdtek visszatérni a piacra.

A Rentingo friss médiakampánya  az újabb ilyen állítással:

“ Ám a nyár utolsó hónapjában a kínálat is megemelkedett, így az árak megtorpantak. Ez az elemzés szerint annak következménye lehet, hogy az Airbnb-piacra nem minden tulajdonos tudott vagy akart visszatérni, ők továbbra is a hosszú távon kiadó lakások kínálatát erősítik. ”

Tiltani vagy nem tiltani?- Vélemény

Teljesen nyilvánvaló, hogy a rövid távú lakáskiadás egy, a lakbéreket növelő tényező. A kérdés inkább az, hogy  miért merül fel egyáltalán egy olyan ágazat lakhatás érdekében történő korlátozása, ahol egyetlen lakás gazdasági hozzájárulása során keletkezett adóbevételek több szociális bérlakás fenntartásához is elegendőek lennének ?

Illetve miért olyan lakások váltak célponttá, amik gazdasági és munkaerőpiaci hasznot termelnek miközben 107 ezer nem lakott lakás van Budapesten? Több lakhatási aktivitsa válasza erre az, hogy azért, mert éppen erre van lehetőség. Az ember nem aprítja levesbe az aranytojást tojó tyúkot, mert éppen az van legközelebb.

Olyan vélemény is van, hogy a szállodák forgalma érdekében lenne szükség a kiadhatóság korlátozására. Tekintve, hogy a felmérések szerint az airbnb-s vendégek túlnyomó többsége más úti célt választana, ha csak szállodában szállhatna meg, ez a felvetés gazdaságilag irracionális. Illetve, míg a tárasházi apartmanoknál dinamikusan működik a piac önszabályozása, addig a szállodák esetében ez évek vagy évtizedek alatt tud csak végbemenni. A jelenlegi, bizonytalan piaci helyzetben a hangsúly rugalmasabb szegmensre való fektetése tűnik logikusabb lépésnek.

Érdemes szabályozni az ágazatot a feketézők kiszűrése és a társasházi konfliktusok megelőzése érdekében, viszont ez nem jelenthet jelentős korlátozást, mint amilyen az éves kiadási limit. Tudomásul kell venni, hogy a gazdasági és munkaerőpiaci haszon miatt a társadalom érdeke, hogy az airbnb-s lakások turistákat vonzzanak Budapestre. A bulihelyekhez és a hajléktalanellátáshoz hasonlóan ez nem feltétlenül egyezik a közvetlen lakókörnyezetük érdekeivel, de ettől még szükség van rájuk. Ezen esetek mindegyikében az ellehetetlenítésük helyett a lakók ártalmainak minimalizálására kellene törekedni.